Si estás pensando en comprar un apartamento, una villa o un proyecto en planos en República Dominicana, hay una institución que necesitas conocer antes de firmar cualquier contrato: el Tribunal de Tierras. No porque vayas a terminar en un litigio —ojalá nunca pase— sino porque entender cómo funciona es parte de saber si la propiedad que te ofrecen es real, limpia y legalmente sana.
Y si vives en Estados Unidos, Europa o llevas años fuera del país, esto te importa el doble. Porque la distancia es uno de los factores que los estafadores inmobiliarios más aprovechan.
¿Qué es el Tribunal de Tierras?
El Tribunal de Tierras es el órgano judicial especializado del Estado dominicano con competencia exclusiva para conocer y resolver todo lo relacionado con los derechos sobre bienes inmuebles. No es un tribunal ordinario de los que resuelven divorcios o casos penales. Fue creado específicamente para una sola materia: la propiedad inmobiliaria.
Como establece el Artículo 3 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, la Jurisdicción Inmobiliaria —de la que el Tribunal de Tierras es el brazo judicial— «tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble.»
Antes de firmar cualquier contrato o promesa de compra, tú o tu abogado deben verificar el estado registral del inmueble en el portal servicios.ri.gob.do. Puedes hacerlo desde cualquier país, sin salir de casa. Solo necesitas la designación catastral del inmueble, que el vendedor tiene obligación de suministrarte.
Dicho en criollo: desde que un terreno se mide por primera vez hasta que ese inmueble se vende, hereda, hipoteca, divide o termina en un pleito, el Tribunal de Tierras tiene la última palabra. Lo que este tribunal decide en materia inmobiliaria tiene fuerza de cosa juzgada. Ningún decreto presidencial lo puede revertir.
¿A qué organismo del Estado pertenece? ¿Es independiente?
El Tribunal de Tierras pertenece al Poder Judicial de la República Dominicana. Sus jueces son designados por la Suprema Corte de Justicia, que también supervisa su funcionamiento. Esto lo convierte en una institución completamente independiente del Poder Ejecutivo y de los partidos políticos.
No depende de ningún ministerio, ni de la Presidencia, ni de ningún gobierno de turno. Eso es importante porque significa que sus decisiones no pueden ser «arregladas» desde arriba con una llamada telefónica.
Una historia que arranca hace más de un siglo
Para entender por qué existe el Tribunal de Tierras, hay que retroceder a los años de la primera ocupación militar estadounidense (1916-1924).
En aquella época, en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el registro, con lo cual despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Ri
Fue en ese contexto que el 1 de julio de 1920 se promulgó la Orden Ejecutiva No. 511, que introdujo en República Dominicana el llamado Sistema Torrens de registro de la propiedad. Para redactarlo, se solicitó al abogado dominicano Francisco J. Peynado que preparara un anteproyecto de ley de registro de tierras, tomando como referencia la ley filipina, y se trajeron dos jueces norteamericanos que conformarían, junto al dominicano Manuel de Jesús Troncoso de la Concha, el tribunal de tierras original. ORTEL
El Sistema Torrens aportó un cambio fundamental: el Certificado de Título, que es un documento oficial emitido por el Estado, inatacable e imprescriptible. P & W El primer certificado bajo este sistema data de 1922.
Luego vino la Ley No. 1542 de Registro de Tierras de 1947, y finalmente, el 23 de marzo de 2005, la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, que rige todo el sistema hasta hoy.
¿Qué ley rige al Tribunal de Tierras hoy?
La norma vigente es la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, complementada en 2022 por la Resolución No. 787-2022 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, que actualizó el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
¿Cómo está estructurado? Los dos niveles del Tribunal de Tierras
El sistema tiene dos niveles judiciales. El primero son los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, que son tribunales unipersonales que conocen los casos en primera instancia. Existen 23 en todo el país. En los distritos de mayor volumen se dividen en salas: el Distrito Nacional tiene seis, Santiago y La Vega tienen dos cada uno, y San Francisco de Macorís otras dos.
El segundo nivel son los Tribunales Superiores de Tierras, la instancia de apelación, compuestos por no menos de cinco jueces. Conocen en segunda instancia las apelaciones contra decisiones de los tribunales de jurisdicción original, así como los recursos en revisión por error material y los recursos en revisión por causa de fraude. RAE Existen cuatro, uno por cada departamento judicial del país.
¿Qué casos conoce el Tribunal de Tierras?
Saneamiento: proceso judicial por el que un terreno sin registro obtiene su primer certificado de título. Si alguien te ofrece comprar un terreno «en saneamiento», ese inmueble aún no tiene título. Extremo cuidado.
Litis sobre derechos registrados: conflictos entre partes que reclaman derechos sobre el mismo inmueble. Aquí van los casos de ventas dobles, fraudes en transferencias, herencias disputadas.
Partición de inmuebles: cuando copropietarios o herederos necesitan dividir un inmueble registrado.
Revisión por causa de fraude: si lograste demostrar fraude en el proceso que registró un inmueble a nombre de otro, puedes pedir revisión ante el Tribunal Superior. Es el escudo legal para víctimas de estafas inmobiliarias.
Recursos contra el Registro de Títulos: si el Registro deniega una inscripción o comete un error, el afectado puede recurrir al Tribunal Superior territorialmente competente.
Por qué todo esto importa si quieres comprar sin ser estafado
Los estafadores inmobiliarios dominicanos suelen manipular el estado registral de los inmuebles: venden propiedades ya vendidas, fabrican certificados de título falsos, venden terrenos en saneamiento que nunca recibirán título, o presentan como «libre de cargas» un inmueble hipotecado.
Antes de firmar cualquier contrato o promesa de compra —especialmente en proyectos en planos— tú o tu abogado deben verificar el estado registral del inmueble en el portal servicios.ri.gob.do. Puedes hacerlo desde cualquier país, sin salir de casa. Solo necesitas la designación catastral del inmueble, que el vendedor tiene obligación de suministrarte.
Contacto general del Poder Judicial
Todos los Tribunales de Tierras del país son accesibles a través del sistema centralizado del Poder Judicial:
Teléfono: (809) 533-3191 Interior sin cargo: *3191 o 1-809-200-3191 WhatsApp: 849-452-1270 Correo: contacto@poderjudicial.gob.do Web: poderjudicial.gob.do Horario general: lunes a viernes, 7:30 a.m. a 4:30 p.m.
El Registro Inmobiliario —componente administrativo del sistema— tiene su propio canal de atención: (809) 533-1555 ext. 4000 / 1-809-200-4700 / *4700, correo contacto@ri.gob.do, web ri.gob.do.
Directorio completo de los Tribunales de Tierras a nivel nacional
(Datos verificados directamente del portal oficial del Registro Inmobiliario, ri.gob.do)
Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central — Distrito Nacional
Instancia: Tribunal Superior (segunda instancia / apelaciones)
Competencia: Distrito Nacional, Santo Domingo, Monte Plata, San Cristóbal, Peravia, Azua, San Juan de la Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y Elías Piña. Dirección: Avenida Independencia esq. Av. Comandante Jiménez Moya, Centro de los Héroes, Distrito Nacional. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700 Correo: contacto@ri.gob.do / contacto@poderjudicial.gob.do
Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original — Distrito Nacional
Instancia: Primer grado (6 salas) Competencia: Distrito Nacional. Dirección: Avenida Independencia esq. Av. Comandante Jiménez Moya, Centro de los Héroes, Distrito Nacional. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Adicionalmente, existe una Oficina de Servicios en el Centro Comercial Sambil (nivel Acuario, local AC-31, Av. John F. Kennedy esq. Paseo Los Aviadores) para recepción y entrega de documentos, de lunes a viernes de 9:00 a.m. a 6:00 p.m., mismo número de contacto.
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Santo Domingo (Provincia)
Instancia: Primer grado Competencia: Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste, Los Alcarrizos, Boca Chica, Pedro Brand y San Antonio de Guerra. Dirección: Carretera Mella esq. San Vicente de Paul, Local 71-A, Plaza de la Tierra – Megacentro, Santo Domingo Este. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte — Santiago de los Caballeros
Instancia: Tribunal Superior (segunda instancia / apelaciones) Competencia: Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Dajabón. Dirección: Calle Lic. Ramón García No. 77, casi esq. Av. 27 de Febrero, Ensanche Román I, frente al Palacio de Justicia, Santiago de los Caballeros. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original — Santiago de los Caballeros
Instancia: Primer grado (2 salas) Competencia: Provincia de Santiago. Dirección: Calle Lic. Ramón García No. 77, casi esq. Av. 27 de Febrero, Ensanche Román I, frente al Palacio de Justicia, Santiago de los Caballeros. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal Superior de Tierras del Departamento Nordeste — San Francisco de Macorís
Instancia: Tribunal Superior (segunda instancia / apelaciones) Competencia: Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez Ramírez y Salcedo. Dirección: Avenida 27 de Febrero esq. Calle Colón, Palacio de Justicia, San Francisco de Macorís. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original — San Francisco de Macorís
Instancia: Primer grado (2 salas) Competencia: Provincia Duarte. Dirección: Avenida 27 de Febrero esq. Calle Colón, Palacio de Justicia, San Francisco de Macorís. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este — El Seibo
Instancia: Tribunal Superior (segunda instancia / apelaciones) Competencia: Hato Mayor, San Pedro de Macorís, La Romana y La Altagracia. Dirección: Calle Manuela Díez Jiménez, Palacio de Justicia, Santa Cruz del Seibo. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — El Seibo
Instancia: Primer grado Competencia: Provincias de El Seibo y Hato Mayor. Dirección: Calle Manuela Díez Jiménez, Palacio de Justicia, Santa Cruz del Seibo. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — La Vega
Instancia: Primer grado (2 salas) Competencia: Provincia de La Vega. Dirección: Calle García Godoy esq. Calle Mons. Panal, Palacio de Justicia, Concepción de La Vega. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — San Pedro de Macorís
Instancia: Primer grado Competencia: Provincias de San Pedro de Macorís y La Romana. Dirección: Calle Bernardino Castillo esq. Carlos Ordóñez, Palacio de Justicia, San Pedro de Macorís. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Higüey, La Altagracia
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia La Altagracia. Dirección: Avenida Altagracia, Sector Brisas del Llano, Salvaleón de Higüey. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Adicionalmente existe una Oficina de Servicios en Punta Cana (Calle Boulevard Turístico 1ro de Noviembre, Plaza Las Arenas, Suite 1H) para recepción y entrega de documentos, mismo número de contacto.
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — San Cristóbal
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de San Cristóbal. Dirección: Calle Padre Borbón No. 15, esq. Calle Gral. Cabral, Palacio de Justicia, San Cristóbal. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Baní, Peravia
Instancia: Primer grado Competencia: Provincias de Peravia, Azua y San José de Ocoa. Dirección: Avenida Máximo Gómez No. 106, esq. Calle Eugenio María de Hostos, Palacio de Justicia, Baní. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
También existe una Oficina de Servicios en Azua (Calle Emilio Prud’Homme esq. Calle Colón, Plaza Don Fernando, 1er nivel, Local 101) para recepción y entrega de documentos, mismo número de contacto.
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Barahona
Instancia: Primer grado Competencia: Provincias de Barahona y Pedernales. Dirección: Calle Colón No. 43, esq. Calle Prof. Juan Bosch, Sector Barneso, Palacio de Justicia, Santa Cruz de Barahona. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Neiba, Bahoruco
Instancia: Primer grado Competencia: Provincias de Bahoruco e Independencia. Dirección: Calle Rodolí esq. Av. Mella No. 41, al lado del Colegio Cealper, Neiba. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — San Juan de la Maguana
Instancia: Primer grado Competencia: Provincias de San Juan y Elías Piña. Dirección: Calle Dr. Luis Pelayo González No. 4, Palacio de Justicia, frente al Ayuntamiento, San Juan de la Maguana. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Monte Plata
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Monte Plata. Dirección: Calle Miguel Monclús No. 31, Palacio de Justicia, Monte Plata. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Puerto Plata
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Puerto Plata. Dirección: Avenida Hermanas Mirabal esq. Av. Luis Ginebra, detrás del Palacio de Justicia, San Felipe de Puerto Plata. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Moca, Espaillat
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Espaillat. Dirección: Avenida Duarte No. 63, Palacio de Justicia, Moca. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Mao, Valverde
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Valverde. Dirección: Avenida Miguel Crespo, Palacio de Justicia, Mao. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Montecristi
Instancia: Primer grado Competencia: Provincias de Montecristi y Dajabón. Dirección: Calle Pimentel No. 107, Las Colinas, Palacio de Justicia, San Fernando de Montecristi. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Santiago Rodríguez (Sabaneta)
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Santiago Rodríguez. Dirección: Calle San Ignacio esq. Av. José Cabrera, Edif. No. 44, 2do nivel, Centro Ciudad, San Ignacio de Sabaneta. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Bonao, Monseñor Nouel
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Monseñor Nouel. Dirección: Autopista Duarte KM 83 1/2, Palacio de Justicia, Bonao. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Nagua, María Trinidad Sánchez
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de María Trinidad Sánchez. Dirección: Calle Emilio Conde esq. Calle Salomé Ureña, Palacio de Justicia, Nagua. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Cotuí, Sánchez Ramírez
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Sánchez Ramírez. Dirección: Calle Sánchez No. 43, Cotuí. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Salcedo
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Salcedo (Hermanas Mirabal). Dirección: Calle Hermanas Mirabal, Palacio de Justicia, Salcedo. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original — Samaná
Instancia: Primer grado Competencia: Provincia de Samaná. Dirección: Calle María Trinidad Sánchez No. 17, Palacio de Justicia, Santa Bárbara de Samaná. Teléfono: 809-533-1555 ext. 4000 | Interior: 1-809-200-4700 | *4700
Una nota importante sobre los roles de audiencias
Si necesitas saber cuándo está programada la audiencia de un expediente específico, puedes consultar los roles actualizados directamente en servicios.ri.gob.do/rolesdeaudiencias, sin necesidad de ir físicamente al tribunal. También puedes consultar el estado de cualquier expediente en servicios.ri.gob.do/ConsultaDeExpedientes.
Antes de firmar, verifica. Antes de invertir, consulta.
El Tribunal de Tierras es la institución que, en última instancia, resuelve los conflictos sobre la propiedad inmobiliaria en República Dominicana. Pero lo ideal es que nunca tengas que ir a él por un problema. Para eso está la debida diligencia antes de comprar: verificar el título, confirmar que el promotor es propietario del terreno donde construirá, y revisar que no hay cargas ni embargos inscritos. Esos pasos pueden ahorrarte años de litigios y miles de dólares perdidos.
José Gomera, agente inmobiliario certificado de RE/MAX Metropolitana, ofrece una asesoría gratuita y personalizada para ayudarte a comprar tu propiedad en República Dominicana de forma segura, ya vivas en Santo Domingo, Nueva York, Madrid o cualquier otra ciudad. José puede orientarte sobre qué documentos verificar, qué señales de alerta vigilar y cómo blindar tu inversión desde el primer día.
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