Cuando alguien te habla de invertir en bienes raíces en República Dominicana, suele enfocarse en el precio, la ubicación y el potencial de valorización. Pocas veces alguien se sienta contigo a explicarte el mapa completo de los impuestos inmobiliarios que están involucrados, desde el día que firmas el contrato hasta el día que vendas o heredes esa propiedad.
Este artículo lo hace. No hay sorpresas escondidas, no hay letra pequeña. Aquí están todos los impuestos inmobiliarios que debes conocer, con sus tasas, sus bases legales, sus exenciones y las formas legales de reducirlos o eliminarlos.
En este artículo encontrarás:
- El impuesto de transferencia de título (3%)
- El impuesto sobre hipotecas (2%)
- El impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI)
- El impuesto sobre ganancias de capital
- El impuesto sucesoral y el impuesto sobre donaciones
- El impuesto sobre la renta por ingresos de alquiler
- Las exenciones bajo la Ley Confotur
- Las exenciones bajo la Ley de Vivienda de Bajo Costo
- Los beneficios para pensionados y rentistas extranjeros
- Formas legales de reducir o eliminar impuestos inmobiliarios
- Impuestos inmobiliarios: lista de tributos a pagar según el caso
A continuación la lista de tributos inmobiliarios que suelen pagarse en el negocio inmobiliarios de República Dominicana.
1. Impuesto de Transferencia Inmobiliaria — el 3% que pagas cuando compras
Tasa: 3% del valor del inmueble ¿Quién lo paga? El comprador ¿Cuándo? Dentro de los 6 meses siguientes a la firma del contrato de compraventa Base legal: Artículo 7 de la Ley 173-07 de Eficiencia Recaudatoria
Este es el impuesto más conocido del mundo inmobiliario dominicano. Cada vez que se transfiere la propiedad de un inmueble —ya sea por venta, permuta, dación en pago o adjudicación— el nuevo propietario debe pagar el 3% sobre el valor del inmueble para registrar el título a su nombre. Como explica la agente inmobiliaria Wally Pérez en su guía de impuestos, este es el requisito indispensable para que el título del inmueble quede legalmente registrado en el Registro de Títulos.
El 3% se calcula sobre el valor declarado en el contrato de compraventa o sobre el valor catastral de la DGII, lo que sea mayor. Eso significa que si el contrato indica un precio inferior al valor que tiene el inmueble en los registros de la DGII, la DGII aplicará su propio valor.
Ejemplo: Si compras un apartamento en RD$8,000,000, el impuesto de transferencia será de RD$240,000. Si lo compras en US$100,000, pagas US$3,000.
Plazo y consecuencias de no pagar a tiempo: Tienes 6 meses desde la firma del contrato. Si no pagas dentro de ese plazo, se acumulan recargos por mora del 10% para el primer mes, más un 4% adicional por cada mes subsiguiente, más un 1.10% de interés indemnizatorio mensual.
¿Aplica a inmuebles no saneados? No. Según la Guía del Contribuyente No. 18 de la DGII, los actos traslativos sobre inmuebles no registrados en el Registro Inmobiliario están exentos del impuesto de transferencia.
2. Impuesto sobre Hipotecas — el 2% cuando financias con un banco
Tasa: 2% del valor de la hipoteca ¿Quién lo paga? El comprador que financia con un préstamo bancario Base legal: Artículo 7, Párrafo I de la Ley 173-07
Cuando adquieres un inmueble mediante un préstamo hipotecario y el valor de la propiedad supera cierto umbral, debes pagar adicionalmente un 2% sobre el monto de la hipoteca para inscribirla en el Registro de Títulos. Como señala Wally Pérez, este impuesto aplica a las viviendas financiadas valoradas en más de RD$1.8 millones y puede ser aplicado junto con el 3% de transferencia inmobiliaria.
En la práctica, el banco suele incluir este costo dentro de los gastos de cierre del préstamo, así que si estás financiando, pregunta a tu oficial de banco exactamente qué incluye el cierre.
Reducción para pensionados y rentistas extranjeros: La Ley 171-07 otorga a los pensionados y rentistas extranjeros acogidos a esa ley una reducción del 50% sobre el impuesto de hipotecas cuando el acreedor es una institución financiera regulada.
3. Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) — el 1% anual que pagas por tener propiedad
Tasa: 1% sobre el excedente del umbral de exención ¿Quién lo paga? Personas físicas y fideicomisos ¿Cuándo? En dos cuotas: el 11 de marzo y el 11 de septiembre de cada año Base legal: Ley 18-88, modificada por el Artículo 14 de la Ley 253-12, con el umbral anual fijado por la Resolución DDG-AR1-2026-00001
El IPI es el impuesto anual que pagas simplemente por ser dueño de una propiedad. Solo aplica cuando el valor total de todos tus inmuebles supera el monto exento anual, y se paga únicamente sobre el excedente, no sobre el valor total. Como informa la DGII en su Guía del Contribuyente No. 17, para el año 2026 el umbral de exención es de RD$10,695,494.00, ajustado anualmente según la inflación del año anterior reportada por el Banco Central.
Para los fideicomisos, el IPI aplica sobre el valor total del patrimonio inmobiliario sin umbral de exención.
Fórmula: (Valor total de tus inmuebles − RD$10,695,494) × 1% = IPI anual
Ejemplos:
- Apartamento de RD$9,000,000 → no paga IPI
- Apartamento de RD$14,000,000 → base imponible: RD$3,304,506 → IPI anual: RD$33,045 (≈ US$546)
- Dos propiedades sumando RD$18,000,000 → base imponible: RD$7,304,506 → IPI anual: RD$73,045 (≈ US$1,207)
Exenciones del IPI:
- Patrimonios inferiores a RD$10,695,494
- Vivienda de personas mayores de 65 años, si es su único patrimonio inmobiliario
- Inmuebles en zonas rurales dedicados a labores agropecuarias
- Inmuebles acogidos a la Ley 158-01 (Confotur), pertenecientes a los primeros adquirientes
- El Fideicomiso de viviendas de bajo costo y los de oferta pública
4. Impuesto sobre Ganancias de Capital — el 27% cuando vendes con ganancia
Tasa: 27% sobre la ganancia neta ¿Quién lo paga? Quien vende una propiedad por más de lo que le costó Base legal: Artículo 289 de la Ley 11-92 (Código Tributario Dominicano)
Este es el impuesto que más sorprende a los inversionistas que venden propiedades con plusvalía. Si compraste un apartamento por RD$5,000,000 y lo vendes años después por RD$10,000,000, esa ganancia de RD$5,000,000 está sujeta a tributar al 27%.
Sin embargo, la ley es justa en un punto clave: el costo de adquisición se ajusta por inflación. Según la Asociación de Brokers y Agentes de la República Dominicana (ABAR), el costo fiscal ajustado se calcula multiplicando el precio original de adquisición por el índice de ajuste por inflación que publica periódicamente la DGII, basado en el Índice de Precios al Consumidor del Banco Central. Eso significa que si compraste en 2010 y vendes en 2025, el costo de adquisición que se le resta a tu precio de venta no es el precio de 2010, sino ese precio ya actualizado por 15 años de inflación.
Fórmula: Ganancia de Capital = Precio de Venta − (Costo de Adquisición × Factor de Ajuste por Inflación)
Ejemplo práctico: Compraste un apartamento en 2015 por RD$4,000,000. Hoy lo vendes por RD$12,000,000. Con el ajuste por inflación, supón que el costo ajustado es RD$6,500,000. La ganancia imponible sería RD$5,500,000 y el impuesto sería RD$1,485,000 (27%).
Este impuesto se reporta en la declaración anual de impuesto sobre la renta, no al momento de la venta. Aplica tanto a personas físicas como a empresas.
5. Impuesto Sucesoral — el 3% cuando heredas una propiedad
Tasa: 3% sobre la masa sucesoral neta ¿Quién lo paga? Los herederos, sucesores y legatarios Plazo: 90 días hábiles a partir del fallecimiento Base legal: Ley 2569 del 4 de diciembre de 1950, modificada por las Leyes 288-04, 173-07 y 337-21
Cuando alguien fallece en República Dominicana y deja propiedades, sus herederos no pueden disponer legalmente de esas propiedades hasta declarar la herencia ante la DGII y pagar el impuesto correspondiente. Como explica la firma Carlos Felipe Law Firm, la tasa es del 3% sobre la masa sucesoral neta, es decir, el valor de todos los bienes heredados después de deducir las deudas del fallecido, los gastos de última enfermedad, los gastos funerarios y otros conceptos deducibles establecidos en la Ley.
La base de cálculo incluye todos los bienes inmuebles situados en el país y todos los bienes muebles del fallecido si era dominicano o tenía su último domicilio en República Dominicana. En los casos en que la masa sucesoral incluya bienes inmuebles, la ley presume que los bienes muebles equivalen al menos al 10% del valor de los inmuebles, a menos que se compruebe un valor mayor.
Un dato importante que señala el portal El Dinero: si la persona murió en 2005 y la declaración se hace en 2025, el valor de los bienes a heredar se calcula con base en la tasación actual de 2025, no de hace 20 años. Eso puede resultar en una carga fiscal significativamente mayor si la propiedad se ha valorizado mucho.
Consecuencias de no declarar el impuesto sucesoral a tiempo:
Los recargos por presentación tardía son progresivos y severos. Tal como detalla la DGII en su portal, si la declaración se presenta dentro del primer mes después del plazo aplica un 10% de recargo. Entre uno y tres meses, el recargo sube al 20%. Entre tres y seis meses, al 25%.
Entre seis y nueve meses, al 30%. Entre nueve meses y un año, al 35%. Y más de un año después del plazo, el recargo es del 50% fijo sobre el monto a liquidar. Un retraso de varios años puede significar que el impuesto se duplique.
Además, ningún Registrador de Títulos puede inscribir, transcribir ni registrar ningún acto de enajenación de bienes sucesorales sin que se pruebe que el impuesto fue pagado o exonerado. Eso significa que los herederos no pueden vender ni hipotecar las propiedades heredadas hasta estar al día.
6. Impuesto sobre Donaciones — el 27% cuando regalan una propiedad
Tasa: 27% del valor de la donación (equivalente a la tasa vigente del Impuesto sobre la Renta de personas jurídicas) Base legal: Ley 2569 de 1950, modificada por la Ley 253-12
Cuando una persona dona un bien inmueble a otra —ya sea un familiar, amigo o cualquier tercero— esa donación está sujeta a un impuesto mucho más alto que el sucesoral. Como explica Carlos Felipe Law Firm, para las donaciones la tasa equivale a la tasa del Impuesto sobre la Renta de personas jurídicas vigente al momento de la donación, que desde 2015 se fija en 27%.
Esto tiene una implicación práctica directa que muchas familias aprenden de la manera difícil: si quieres traspasarle una propiedad a un hijo en vida, hacerlo como donación puede costarte más del doble que si lo hace la herencia natural al fallecer. Por eso la planificación patrimonial es crucial antes de decidir cómo estructurar la transferencia de propiedades dentro de la familia.
El impuesto recae sobre el donatario (quien recibe la donación) y se calcula sobre el valor declarado del inmueble. La DGII solo acepta tasaciones privadas si los valores están por encima de su tabla oficial.
7. Impuesto sobre la Renta por ingresos de alquiler
Tasa: Personas físicas: escala progresiva hasta 25%. Empresas: 27% sobre renta neta. No residentes: 10% de retención Base legal: Ley 11-92 (Código Tributario) y sus modificaciones
Si tienes una propiedad alquilada en República Dominicana, los ingresos que genera están sujetos a impuesto sobre la renta. Como detalla la firma Guzmán Ariza en su análisis de derecho fiscal, los pagos de alquileres a personas físicas están sujetos a una retención del 10% en la fuente cuando el pagador es una empresa o persona jurídica. El inquilino empresa retiene ese 10% y lo remite a la DGII.
Para personas físicas residentes, los ingresos de alquiler se suman a los demás ingresos y tributan según la escala progresiva del ISR, con tasas entre 0% y 25% según el nivel de ingresos. Para no residentes, aplica una retención del 10% con carácter definitivo.
La buena noticia: se permiten deducciones por gastos de mantenimiento, administración de la propiedad, depreciación y servicios, lo que puede reducir significativamente la base imponible.
Una exención importante: El portal de la firma Guzmán Ariza confirma que los alquileres residenciales están exentos del ITBIS. Eso significa que si alquilas un apartamento para uso habitacional, no tienes que cobrarle ITBIS al inquilino ni declararlo bajo ese concepto.
Impuestos inmobiliarios: Las exenciones que cambian todo
Aquí detallamos las exenciones que aplican, según el tipo de impuestos inmobiliarios
Exenciones impositivas de la Ley Confotur
La Ley No. 158-01, conocida como Ley Confotur, es el instrumento fiscal más poderoso disponible para los inversionistas inmobiliarios en República Dominicana. Fue promulgada el 9 de octubre de 2001 con el objetivo de fomentar el desarrollo turístico en zonas de alto potencial, y ofrece exenciones fiscales durante un período de hasta 15 años a los proyectos que sean declarados de interés turístico nacional por el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR).
¿Qué impuestos quedan exentos bajo Confotur?
Como confirma la propia DGII en su portal de ayuda, las exenciones de la Ley 158-01 para el comprador de una unidad en un proyecto turístico certificado incluyen:
El Impuesto sobre la Renta, tanto de personas físicas como jurídicas, queda exento durante el período de incentivo. El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) no aplica durante ese período para los primeros adquirientes que sean personas físicas.
La transferencia inmobiliaria por ventas, permutas y cualquier forma de transferencia de derechos inmobiliarios queda exenta, lo que significa que no pagas el 3% al comprar ni lo paga el siguiente comprador durante la vigencia del incentivo. Los impuestos de importación e ITBIS sobre maquinarias, equipos, materiales y bienes muebles necesarios para la construcción y primer equipamiento quedan igualmente exentos.
¿Cuánto dura la exención? El período de exención es de hasta 10 años a partir de la terminación de la construcción, con posibilidad de extensión según los proyectos específicos. En la práctica, como señala el portal InDominicana, el período varía entre 10 y 15 años según cada proyecto y hay que consultar con el agente inmobiliario para conocer el plazo específico.
¿Quién puede beneficiarse? Los compradores individuales (personas físicas) que adquieran unidades como primeros adquirientes en proyectos certificados por CONFOTUR. Las transferencias posteriores a terceros quedan excluidas de los beneficios, según reza la propia Ley 158-01.
¿Dónde aplica? En los polos turísticos designados por la ley: principalmente el este del país (Punta Cana, Bávaro, Cap Cana), Samaná, Puerto Plata, Barahona y otras zonas de desarrollo turístico.
El impacto en números: En un apartamento de US$200,000 bajo Confotur, el ahorro inmediato al no pagar el 3% de transferencia es de US$6,000. A eso se suman 10 o 15 años sin pagar IPI, lo que en una propiedad de ese valor puede representar un ahorro adicional de US$15,000 a US$25,000 a lo largo de la exención, según calcula el portal especializado Real Estate Las Terrenas.
Las exenciones para vivienda de bajo costo: Ley 195-19
La Ley 195-19, modificada por la Ley 338-21, crea un régimen de exenciones para los proyectos de vivienda de bajo costo desarrollados bajo fideicomiso. Estas exenciones aplican siempre que se cumplan tres condiciones simultáneas, según confirma la DGII en su portal de ayuda:
Primero, que sea la primera y única vivienda del adquiriente. Segundo, que haya sido desarrollada mediante un fideicomiso de vivienda de bajo costo. Y tercero, que el precio de venta no supere el tope establecido, que para 2026 es de RD$5,450,851.12 según la Resolución DDG-AR1-2026-00001.
¿Qué impuestos inmobiliarios quedan exentos bajo el régimen de bajo costo?
El impuesto de transferencia del 3% queda completamente exento. El IPI queda exento, dado que el fideicomiso de viviendas de bajo costo es uno de los casos expresamente señalados en la Guía del Contribuyente No. 17 de la DGII. La Ley 189-11 también establece, en sus artículos 107 al 148, exenciones de impuesto sobre la renta, ganancias de capital, impuesto sobre activos e ITBIS sobre materiales de construcción para los desarrolladores de estos proyectos.
En la práctica, esto significa que si compras tu primera vivienda en un proyecto de bajo costo bajo fideicomiso con un precio inferior al tope, no pagas impuesto de transferencia y no tendrás IPI mientras el valor del inmueble no supere el umbral general. Recuerda que de todos los impuestos inmobiliarios, el IPI es el único que se paga recurrentemente, todos los años.
Los beneficios para pensionados y rentistas extranjeros: Ley 171-07
La Ley 171-07 sobre Incentivos Especiales a los Pensionados y Rentistas de Fuente Extranjera ofrece un paquete de beneficios inmobiliarios específico para extranjeros retirados o con ingresos pasivos que deseen establecerse en el país. Como detalla PwC en su análisis de regímenes fiscales dominicanos, estos beneficios incluyen una reducción del 50% en el IPI cuando aplique, una reducción del 50% en el impuesto sobre hipotecas cuando el acreedor sea una institución financiera regulada, una reducción del 50% en el impuesto sobre ganancias de capital bajo ciertas condiciones, y exención del impuesto de transferencia para la primera propiedad que adquieran.
Para acceder a estos beneficios, la persona debe obtener su residencia por inversión o su certificación como pensionado o rentista ante la Dirección General de Migración, y depositarla ante la DGII junto con la certificación de su pensión o renta de fuente extranjera.
Formas legales de reducir o eliminar impuestos inmobiliarios
La pregunta que más hacen los inversionistas inteligentes es: ¿hay alguna forma legal de pagar menos? La respuesta es sí, y hay varias estrategias que la propia ley permite.
Comprar en proyectos bajo Confotur. Es la estrategia más poderosa disponible. Elimina el 3% de transferencia al comprar y el IPI anual durante 10 a 15 años. Para inversionistas a largo plazo, el ahorro acumulado puede ser sustancial.
Comprar a través de un fideicomiso de oferta pública. La Guía del Contribuyente No. 17 de la DGII señala que el fideicomiso de oferta pública está exento del IPI. Estructurar la inversión a través de este vehículo puede eliminar el impuesto anual sobre la propiedad.
Estructurar la transferencia patrimonial como herencia en vez de donación. Dado que el impuesto sucesoral es del 3% y el de donaciones es del 27%, planificar que la transferencia ocurra por vía sucesoral puede representar un ahorro de hasta el 24% sobre el valor del inmueble. La planificación patrimonial con un abogado especializado es esencial para familias con patrimonio inmobiliario significativo. Esto último puede ayudar a reducir la carga de impuestos inmobiliarios de forma significativa.
Aprovechar el ajuste por inflación en ganancias de capital. Al vender una propiedad con ganancia, asegúrate de aplicar el multiplicador de ajuste por inflación que publica la DGII sobre el costo de adquisición. Un comprador que no aplica este ajuste puede terminar pagando impuestos inmobiliarios sobre ganancias nominales que en términos reales no existieron.
Acogerse a la Ley 171-07 si eres pensionado o rentista extranjero. Las reducciones del 50% en IPI, hipotecas y ganancias de capital hacen que este régimen sea muy atractivo para extranjeros retirados que quieran invertir en el país.
Calificar para la exención de vivienda de bajo costo. Si tu proyecto de compra cumple las condiciones, aprovecha la exención del 3% de transferencia y del IPI. Coordina con la fiduciaria del proyecto para gestionar la transferencia exenta ante la DGII correctamente.
los impuestos inmobiliarios que pagas en cada etapa de la propiedad
Para que lo tengas claro de un vistazo, este es el mapa fiscal completo:
Al comprar: 3% de transferencia inmobiliaria (más 2% de hipoteca si financias con banco).
Mientras eres dueño: 1% anual de IPI sobre el excedente del umbral exento (RD$10,695,494 para 2026), más impuesto sobre la renta si alquilas.
Al vender con ganancia: 27% sobre la ganancia neta ajustada por inflación.
Al heredar: 3% sobre la masa sucesoral neta.
Al donar en vida: 27% sobre el valor del bien donado.
¿Quieres una estrategia fiscal antes de comprar?
Entender el mapa fiscal de los impuestos inmobiliarios de República Dominicana no es un lujo para inversionistas sofisticados: es información básica que cualquier comprador debería tener antes de firmar. José Gomera es agente inmobiliario de Remax Metropolitana y ofrece una asesoría gratuita y personalizada para acompañarte en la compra de un inmueble en República Dominicana de forma segura e inteligente, tanto si vives en el país como en Estados Unidos o Europa.
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