Cuando empiezas a investigar sobre proyectos de apartamentos en planos en República Dominicana, tarde o temprano te topas con estas dos palabras: fideicomiso y fiduciaria. Y aunque suenan parecidas, no son lo mismo. El fideicomiso es el contrato, el mecanismo legal. La fiduciaria es el actor, la institución que hace que todo ese mecanismo funcione en la práctica.
Entender qué es una fiduciaria, cuáles son sus obligaciones y quién la regula puede ser la diferencia entre invertir con seguridad y poner tu dinero en manos equivocadas.
Qué es una fiduciaria: las definiciones que importan
Empecemos por las fuentes que más peso tienen, porque no hay mejor manera de entender un concepto que escuchar cómo lo definen quienes lo estudian y regulan.
La Real Academia Española, en su Diccionario de la Lengua Española disponible en dle.rae.es, define fiduciario como aquel que, en su dimensión jurídica, es el «heredero o legatario a quien el testador manda transmitir los bienes a otra u otras personas, o darles determinada inversión», y describe todo negocio fiduciario como aquel que está «basado principalmente en la confianza entre las partes.» Esa frase lo dice todo: la confianza es la materia prima del sistema.
El portal especializado en derecho financiero itc.com.co, en su Diccionario Financiero, va más al fondo y describe a la fiduciaria como «una entidad legal autorizada para actuar como administradora de activos en nombre de un tercero —el beneficiario—, bajo los términos de un contrato llamado fideicomiso», añadiendo que actúa con un alto grado de lealtad gestionando los bienes de acuerdo con las instrucciones del fideicomitente.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de los Estados Unidos (CFPB), cuyo portal en español está en consumerfinance.gov, lo explica de manera aún más directa para quien no es abogado: un fiduciario es alguien que administra el dinero o los bienes de otra persona y que, una vez acepta ese cargo, está obligado por ley a administrar esos bienes en beneficio de esa persona, nunca en el suyo propio.
La Superintendencia Financiera de Colombia, en sus documentos oficiales sobre fiducia disponibles en fiducentral.com, describe a las sociedades fiduciarias como «profesionales en la gestión de negocios, transacciones u operaciones por cuenta de terceros» que «reciben mandatos de confianza, los cuales se desarrollan con el objeto de cumplir una finalidad específica, siendo, a la vez, asesores de sus clientes.» Nótese esa última parte: la fiduciaria no es solo un custodio pasivo, también asesora.
Y finalmente, la propia Ley 189-11 de República Dominicana, en su Artículo 24 consultable en sb.gob.do, establece que «se entenderá como fiduciario a la persona jurídica autorizada por la presente ley para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o de los fideicomitentes.»
Todas estas definiciones convergen en tres ideas fundamentales: confianza, administración con un fin específico, y actuación siempre en beneficio de otro. La fiduciaria nunca trabaja para sí misma. Esa es su razón de ser.
Quién tuvo la idea: el hombre detrás del fideicomiso en América Latina
Antes de hablar de cómo opera la fiduciaria en República Dominicana, vale la pena detenerse un momento en la persona que hizo posible que esta figura legal existiera en nuestra región.
El jurista y estadista panameño Ricardo Joaquín Alfaro Jované (1882-1971) es considerado el padre del fideicomiso en América Latina. Según detalla la Wikipedia en español en su artículo sobre Ricardo J. Alfaro —es.wikipedia.org/wiki/Ricardo_J._Alfaro—, en 1920 Alfaro participó en un concurso del Instituto Nacional de Panamá y triunfó con un ensayo titulado «El Fideicomiso», en el que desarrollaba esta institución y argumentaba la necesidad de introducir en la legislación de los pueblos latinos una figura similar al trust del derecho inglés.
El portal de la firma panameña Icaza, González-Ruiz & Alemán, en un artículo conmemorativo disponible en icazalaw.com, explica que la Ley 9 de 1925, producto directo del esfuerzo del Dr. Alfaro, introdujo en Panamá el concepto del fideicomiso inspirado en el trust anglosajón. Para ajustarlo al sistema jurídico latinoamericano, Alfaro incorporó restricciones clave, como la prohibición de fideicomisos perpetuos, adaptando una figura del common law anglosajón al derecho civil romano que predomina en nuestros países.
Lo que comenzó en Panamá en 1925 se extendió rápidamente. México adoptó su legislación fiduciaria en 1926, y décadas después le seguirían Colombia, Costa Rica y, finalmente, República Dominicana en 2011.
La ley que rige a las fiduciarias en República Dominicana
En República Dominicana, la figura de la fiduciaria está consignada y regulada en la Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, promulgada el 16 de julio de 2011. Esta ley, junto a su reglamento de aplicación, el Decreto 95-12, establece quiénes pueden actuar como fiduciarios, qué obligaciones tienen y a qué sanciones se exponen si incumplen.
Según la propia Ley 189-11 en su Artículo 25, consultable en sb.gob.do, solo pueden fungir como fiduciarios en el país las personas jurídicas constituidas bajo las leyes dominicanas cuyo fin exclusivo sea actuar como tales, los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entidades de intermediación financiera previamente autorizadas por la Junta Monetaria. No puede ser fiduciaria una empresa cualquiera ni una persona natural. Tiene que ser una institución formalmente habilitada.
El organismo del Estado que supervisa a estas entidades es la Superintendencia de Bancos de la República Dominicana, que según informa su portal oficial en sb.gob.do/supervisados/fiduciarias, mantiene el registro de los actos constitutivos de todas las sociedades fiduciarias autorizadas del país.
Adicionalmente, la Superintendencia de Valores supervisa a las administradoras de fondos de inversión que actúen como fiduciarias, y la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) tiene competencia sobre las fiduciarias de objeto exclusivo que no estén vinculadas a entidades bancarias.
Este sistema de supervisión tripartita es señalado por el abogado y especialista dominicano en derecho fiduciario en el portal delcarpio.com.do como uno de los aspectos más complejos del modelo dominicano, ya que dispersar la supervisión entre tres organismos puede generar diferencias en el nivel de rigor aplicado según el tipo de entidad fiduciaria.
Qué hace exactamente una fiduciaria inmobiliaria
Cuando hablamos de fiduciaria inmobiliaria, nos referimos específicamente al rol que juega esta entidad dentro de un proyecto de construcción o desarrollo de viviendas. Y su papel va mucho más allá de simplemente «guardar el dinero.»
El portal colombiano Acción Fiduciaria, en su sección educativa en accion.com.co, describe que en un proyecto inmobiliario la fiduciaria puede encargarse de tramitar y obtener los permisos necesarios para adelantar el proyecto, obtener los recursos mediante la vinculación de inversionistas, recaudar los pagos de los compradores y liberarlos al constructor solo cuando se cumplen las condiciones pactadas, y supervisar el cumplimiento de los hitos del proyecto.
En términos prácticos, si tú compras un apartamento en planos en un proyecto con fiduciaria inmobiliaria, esto es lo que está pasando en segundo plano desde que firmas tu contrato:
Primero, el terreno del proyecto no está a nombre del desarrollador: fue transferido al patrimonio del fideicomiso administrado por la fiduciaria. Eso significa que ese terreno tiene vida jurídica propia y no puede ser embargado por las deudas personales del desarrollador.
Segundo, cada peso que tú depositas como cuota de tu apartamento entra a una cuenta fiduciaria, no a la cuenta del desarrollador. La fiduciaria controla esa cuenta.
Tercero, la fiduciaria solo libera fondos al constructor en la medida en que se alcancen los hitos de obra acordados en el contrato: permisos obtenidos, cimientos terminados, estructura en X porcentaje de avance, y así sucesivamente.
Cuarto, si el proyecto no avanza según lo pactado, la fiduciaria puede activar mecanismos de protección para los compradores, incluyendo la suspensión de desembolsos al desarrollador.
Por qué la fiduciaria es tu mayor aliada contra las estafas
República Dominicana ha visto en los últimos años varios casos de proyectos en planos que recibieron pagos de compradores y nunca se construyeron, o que avanzaron de manera tan precaria que los compradores perdieron años esperando sin resultados claros. Eso sucede, en gran medida, cuando no hay una fiduciaria de por medio.
Sin fiduciaria, el dinero que pagas cada mes va directo al desarrollador. Puedes creerle su palabra, puedes confiar en el contrato privado, pero si algo sale mal, lo único que tienes es un papel y la esperanza de que los tribunales actúen a tu favor, lo cual en el mejor de los casos toma años.
Con una fiduciaria autorizada y bien estructurada, el dinero que pagas nunca toca las manos del desarrollador hasta que haya construcción real que lo justifique. Hay un árbitro institucional, supervisado por el Estado, que cuida que el juego se juegue limpio.
Sin embargo, y esto es importante que lo tengas claro, no basta con que un proyecto diga que tiene fiduciaria. Necesitas verificar quién es esa fiduciaria, que esté registrada y activa ante la Superintendencia de Bancos, y que el contrato de fideicomiso tenga cláusulas claras de protección para los compradores. Una fiduciaria existe solo en el papel no protege a nadie.
Las obligaciones que la ley le impone a la fiduciaria
Para que entiendas el peso legal que tiene este actor, la Ley 189-11 le impone a la fiduciaria una serie de obligaciones expresas. Entre las más relevantes para ti como comprador están las siguientes: debe actuar siempre en beneficio de los fideicomisarios; debe guardar secreto fiduciario sobre las operaciones del fideicomiso.
Además, conforme a la Ley, la fiduciria debe proteger los bienes fideicomitidos con pólizas de seguro según lo pactado; y, en caso de liquidación forzosa de la propia fiduciaria, los bienes del fideicomiso no entran en la masa de la quiebra, lo que significa que tus fondos siguen protegidos incluso si la institución que los administra cierra.
Esta última disposición es especialmente importante: tu dinero no desaparece si la fiduciaria quiebra. Eso es un nivel de protección que ningún contrato privado con un desarrollador puede ofrecerte.
Lo que debes preguntarle a cualquier desarrollador
Antes de firmar cualquier contrato de compra de un apartamento en planos, estas son las preguntas mínimas que debes hacer en relación a la fiduciaria:
¿Cuál es la entidad fiduciaria del proyecto y está registrada ante la Superintendencia de Bancos? ¿El terreno del proyecto ya fue transferido al fideicomiso o todavía está a nombre del desarrollador? ¿Cuáles son los hitos de construcción que deben cumplirse para que se liberen los fondos? ¿Puedo, como comprador y beneficiario del fideicomiso, recibir reportes periódicos del estado del proyecto y de los fondos?
Si un desarrollador no puede responder estas preguntas con claridad y con documentos en mano, eso ya es una señal de alerta que no debes ignorar.
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