Setenta años. Eso es lo que tardó República Dominicana en actualizar su ley de alquileres. Desde 1955, cuando la Ley 4314 del régimen trujillista regulaba el arrendamiento de inmuebles en el país, el mercado funcionó bajo un marco jurídico que no tenía ninguna respuesta para los contratos digitales, los alquileres de corta estadía, los conflictos modernos entre propietarios e inquilinos, ni la explosiva urbanización que transformó el país en las últimas décadas. Setenta años de desfase legal que dejaron a millones de familias sin protección real.
Todo eso cambió en agosto de 2025. Como señala el portal especializado El Inmobiliario en su guía completa disponible en inmobiliario.do, la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios ya fue promulgada y publicada en la Gaceta Oficial No. 11211 el 14 de agosto de 2025, derogando el marco anterior compuesto por la Ley 4314 de 1955, su modificación 17-88 de 1988 y el Decreto 4807 de 1959.
Esta guía te explica todo lo que necesitas saber: desde cómo se gestó la nueva ley de alquileres hasta sus artículos más importantes, pasando por lo que celebran sus defensores y lo que cuestionan los juristas más rigurosos.
El problema que venía arrastrándose: por qué la vieja ley ya no funcionaba
Para entender la importancia de la Ley 85-25 hay que mirar primero lo que reemplazó. El marco anterior tenía fallas estructurales que afectaban tanto a propietarios como a inquilinos.
Los contratos de alquiler no requerían ser escritos ni registrados ante ninguna entidad estatal. No había límites claros al aumento de la renta, dejando a los inquilinos expuestos a subidas arbitrarias. Los depósitos de garantía no tenían custodia institucional: el propietario los recibía y los administraba a su criterio, sin rendir cuentas a nadie. Los procesos de desahucio eran lentos, costosos y con resultados impredecibles según el tribunal. Y el marco para alquileres comerciales era prácticamente inexistente.
La propia Ley 85-25, en su Considerando Primero, reconoce abiertamente la urgencia del cambio al declarar que la República Dominicana como Estado Social y Democrático de Derecho necesitaba una legislación sobre alquileres que garantizara los derechos de las personas y respondiera a la realidad social y económica generada por los cambios en la oferta y demanda de inmuebles en las últimas décadas. Ese considerando puede leerse íntegro en el portal de la firma Stern & Comas en sclawyer.com.do, donde está disponible el texto completo de la nueva ley de alquileres.
Cómo se gestó la Ley 85-25: el camino hasta su aprobación y quiénes la hicieron posible
La Ley 85-25 tiene un autor legislativo identificable. El proyecto fue sometido al Congreso Nacional el 19 de agosto de 2024 por el presidente de la Cámara de Diputados, Alfredo Pacheco Osoria, quien impulsó la iniciativa como una prioridad de modernización del marco jurídico inmobiliario, según reporta la firma Alburquerque Abogados en su análisis publicado en alburquerque.com.do. El proceso no fue rápido ni sencillo: entre el sometimiento del proyecto y su aprobación final transcurrieron casi doce meses de debates, modificaciones y un vaivén entre ambas cámaras legislativas.
El Senado aprobó la iniciativa en segunda lectura el 4 de agosto de 2025 con una votación de 22 de los 24 senadores presentes, un consenso político amplio que refleja la urgencia sentida por todos los sectores. Al día siguiente, el 5 de agosto, la Cámara de Diputados la ratificó en el último día de la legislatura extraordinaria convocada por el presidente Luis Abinader. El presidente Abinader promulgó la ley el 14 de agosto de 2025, tal como consta en la Gaceta Oficial No. 11211, que puede consultarse en el portal de vLex República Dominicana en do.vlex.com.
El debate más intenso en el Congreso giró en torno a tres puntos: el monto del depósito de garantía, cuya versión inicial de la Cámara de Diputados fijaba en tres meses y el Senado redujo a dos; las penalidades para propietarios que realizaran desalojos sin orden judicial, que en borradores previos contemplaban hasta cinco años de prisión y fueron eliminadas del texto final; y la cobertura del arbitraje en contratos comerciales. Ese tira y jala entre cámaras es lo que le da al texto final algunos de los vacíos que más tarde analizaremos.
Qué aplica y qué queda excluido de la nueva ley de alquileres
Antes de entrar en los artículos específicos, es importante que entiendas el alcance de la ley. Aplica a todos los contratos de alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro en todo el territorio nacional.
Pero la firma Pellerano & Herrera, en su resumen ejecutivo de octubre de 2025 disponible en phlaw.com, señala expresamente que quedan excluidos de su aplicación las fincas rurales, las pensiones y hospedajes, las empresas situadas en zonas francas que operen bajo su propia legislación, y los inmuebles con fines turísticos o recreativos cuando la estadía no exceda los 90 días calendario. También quedan fuera los bienes del Estado otorgados en arrendamiento.
Esta exclusión de los alquileres turísticos de corta estadía es relevante si estás pensando en invertir en un apartamento para plataformas tipo Airbnb: ese negocio no cae bajo la Ley 85-25 sino bajo el régimen del Código Civil y la legislación turística, lo que significa que te mueves en un marco diferente con distintas reglas.
Los artículos más importantes y lo que significan en la práctica
Artículo 1 – El objeto de la nueva ley de alquileres. Define con precisión que la ley regula las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas que se originen en el alquiler de bienes inmuebles destinados a la vivienda, al comercio o a actividades sin fines de lucro. Parece simple, pero marca una diferencia enorme respecto al marco anterior, que no distinguía adecuadamente entre estos usos y dejaba los alquileres comerciales en una zona gris.
Artículo 3 – La definición del contrato de alquiler. Tal como lo explica la firma Carlos Felipe Law Firm en su análisis en fc-abogados.com, este artículo define el contrato de alquiler como el acto mediante el cual las partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso y goce temporal de un bien inmueble, y la otra a pagar un precio cierto y determinado. En los contratos comerciales, el artículo permite además incorporar cláusulas de opción de compra y cláusulas arbitrales para resolver disputas fuera de los tribunales, lo que abre la puerta a una resolución de conflictos más ágil en el sector empresarial.
Artículo 4 – Formalidad obligatoria del contrato. Todo contrato de alquiler debe celebrarse por escrito e incluir los datos generales de las partes, la descripción detallada del inmueble, el uso exclusivo al que se destinará, la fecha de inicio y término, el domicilio de elección para notificaciones y cualquier otra condición pactada. El portal InvierteRD en invierterd.com subraya que esta formalización reduce la informalidad y fortalece los medios de prueba ante cualquier conflicto, poniendo fin a décadas de contratos verbales que dejaban a ambas partes sin respaldo documental real.
Artículo 7 – Distribución de gastos de corretaje y legales. Este es uno de los artículos que más impacta al mercado. El texto completo de la nueva ley de alquileres, disponible en el portal de Stern & Comas en sclawyer.com.do, establece que el pago de la comisión por corretaje será por cuenta de quien lo contrate, y que toda publicación u oferta de un inmueble en alquiler se presume ordenada por su propietario. En cuanto a los gastos legales del contrato, se dividen en partes iguales entre propietario e inquilino. Para el inquilino, esto representa un alivio directo en los costos de entrada a un alquiler.
Artículo 8 – El límite al aumento de la renta. Cuando no exista acuerdo previo entre las partes sobre el reajuste, el aumento de la renta en viviendas no podrá exceder el 10% del monto de la renta. El portal InvierteRD puntualiza que esto no es una obligación automática de aumentar, sino un tope máximo cuando no hay pacto expreso. Para los inquilinos es una protección concreta frente a los aumentos abusivos que eran práctica común; para los propietarios, es un límite que deben conocer para no incurrir en incumplimientos y conflictos.
Artículo 9 – Prórroga automática del contrato. El contrato se prorroga automáticamente si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo antes de su vencimiento. En los contratos verbales de vivienda, el plazo mínimo se presume de un año; para comercio, de dos años. Esto protege al inquilino de quedar desprotegido por inacción, pero también obliga al propietario a comunicar con anticipación si quiere recuperar su propiedad.
Artículo 13 – El depósito de garantía y su custodia bancaria. Para viviendas, el propietario solo podrá exigir hasta dos meses de renta como depósito. En contratos comerciales, el monto lo acuerdan las partes. Pero lo más transformador de este artículo es dónde va ese dinero: según el texto de la ley reproducido en el portal de Stern & Comas, la suma acordada como garantía, acompañada de una copia del contrato, podrá depositarse en el Banco Agrícola o en el Banco de Reservas de la localidad donde se encuentre el inmueble.
Y en un detalle que beneficia directamente al inquilino, la entidad bancaria depositaria pagará un interés similar al de las cuentas de ahorros que se acumulará anualmente sobre el depósito hasta que sea retirado. Tu garantía, en lugar de reposar en el bolsillo del propietario, genera intereses a tu favor.
Artículo 14 – Efectos del fallecimiento del inquilino. La nueva ley de alquileres resuelve una situación que antes generaba conflictos serios: si el inquilino fallece durante la vigencia del contrato, el propietario puede subrogar el contrato al cónyuge o conviviente y a los ascendientes o descendientes que hayan habitado el inmueble. Si ninguno de ellos manifiesta interés en continuar dentro de los 30 días siguientes al fallecimiento, el propietario puede tomar posesión del inmueble, pero debe inventariar las pertenencias ante el juez de paz. Esto protege a las familias de quedar desamparadas y al propietario de situaciones indefinidas.
Artículo 22 – La oferta pública como compromiso. Este artículo tiene implicaciones directas para los portales de clasificados, las redes sociales y la publicidad inmobiliaria. Todo aviso de alquiler tiene carácter de oferta pública: el precio anunciado es vinculante. El portal El Inmobiliario en su guía completa de enero de 2026 lo explica con claridad: el propietario no puede publicar un precio y luego revelar otro al momento del contacto. Esa práctica que era común en el mercado ya no tiene cabida legal.
Artículos 28 al 45 – El nuevo procedimiento de desalojo. Este bloque es el que más cambios introduce en la práctica judicial. Todo desalojo debe estar precedido de una intimación formal y autorizado por un juez, eliminando los desalojos de hecho, el cambio de cerraduras y cualquier acto que impida al inquilino el acceso al inmueble sin proceso judicial previo.
El juzgado de paz conoce las disputas de vivienda, mientras el tribunal de primera instancia conoce las comerciales. El plazo máximo para dictar sentencia, una vez el expediente esté listo para fallo, es de 30 días, según establece el artículo 33, que como explica el portal corporatelawdr.com en su análisis de noviembre de 2025, incluso faculta a la parte interesada a accionar por denegación de justicia si el juez no cumple ese plazo.
Artículo 46 – La Dirección Central de la Policía de Protección Judicial. Uno de los aspectos más novedosos de la ley es la creación de este cuerpo policial especializado. El juez o el oficial dotado de fe pública que ejecute una sentencia de desalojo tendrá respaldo policial formal, eliminando la situación histórica en que propietarios con sentencias favorables no podían ejecutarlas por falta de apoyo policial.
Artículo 49 – Sanciones por desalojo ilegal. Quienes realicen desalojos sin las formalidades de la ley serán sancionados conforme a la Ley 396-19. Aquí aparece una de las controversias más serias de la ley, que veremos en detalle más adelante.
Artículo 53 – Transitorio: los contratos anteriores. El licenciado Romeo Trujillo Arias, en su análisis publicado en El Nuevo Diario en elnuevodiario.com.do en octubre de 2025, llama la atención sobre este artículo: establece que las demandas en proceso de instrucción o en estado de fallo al momento de entrar en vigor la ley continuarán conociéndose bajo las disposiciones legales anteriores.
Pero Trujillo Arias advierte que la redacción del artículo es confusa respecto a qué ocurre con los contratos ya vigentes cuyos procesos de desalojo aún no han comenzado, lo que dejará a los tribunales la tarea de crear jurisprudencia ante ese vacío.
La nueva ley de alquileres… Lo que cambia respecto al régimen anterior: el antes y el después
El contrato verbal, que antes era válido aunque problemático, ahora debe ser escrito y registrado obligatoriamente. El depósito de garantía, que antes el propietario guardaba en su cuenta personal, ahora va custodiado en un banco estatal y genera intereses a favor del inquilino. El aumento de la renta, que antes era arbitrario y sin tope, ahora tiene un límite del 10% anual en viviendas cuando no hay pacto expreso.
Los gastos legales del contrato, que antes pagaba solo el inquilino, ahora se dividen entre ambas partes. El corretaje, que antes era negociado informalmente, ahora recae legalmente sobre el propietario en cuanto fue él quien contrató la publicación. El desahucio, que antes generaba procesos impredecibles que duraban años, ahora tiene un proceso con fallo máximo en 30 días.
Beneficios concretos para el propietario
Primero, el propietario cuenta con un mecanismo de desalojo más ágil y predecible: proceso en máximo dos audiencias con sentencia en 30 días, ejecutoria inmediata aunque haya apelación, y respaldo policial para la ejecución. Segundo, el contrato escrito obligatorio le da un respaldo documental sólido en caso de disputas.
Tercero, la renovación automática protege al propietario de vacíos entre contratos si ninguna parte actúa antes del vencimiento. Cuarto, el nuevo marco fomenta la inversión inmobiliaria para renta porque el entorno jurídico es más seguro: como señala el portal InvierteRD en invierterd.com, para el inversionista hoy es más rentable comprar para renta porque el cobro y la recuperación ante impago están mejor protegidos.
Beneficios concretos para el inquilino
- Primero, el depósito queda limitado a dos meses y custodiado en un banco, con intereses a su favor.
- Segundo, el tope del 10% en el aumento de la renta le da estabilidad presupuestaria.
- Tercero, los gastos de corretaje ya no son su problema: los paga el propietario.
- Cuarto, ningún desalojo puede ocurrir sin una orden judicial, lo que elimina los atropellos que eran frecuentes en el mercado.
- Quinto, la prohibición de prácticas discriminatorias al arrendar por motivos de etnia, religión, orientación sexual o nacionalidad, que la firma Alburquerque Abogados en alburquerque.com.do señala como uno de los avances más importantes en términos de derechos humanos de toda la ley.
Las bondades de la Ley 85-25: lo que dicen quienes la defienden
La recepción de la ley en la comunidad jurídica ha sido, en términos generales, positiva.
La firma Pellerano & Herrera, en su resumen ejecutivo de octubre de 2025 en phlaw.com, que es uno de los análisis más citados sobre la nueva ley de alquileres, la describe como un cambio estructural en el mercado de alquileres dominicano cuyos impactos principales incluyen mayor formalización y transparencia en las relaciones contractuales, incremento de la confianza entre propietarios e inquilinos, impulso a la inversión inmobiliaria gracias a la seguridad jurídica y fomento del acceso a una vivienda digna y justa.
Alburquerque Abogados, en su análisis de julio de 2025 disponible en alburquerque.com.do, saludó la propuesta con optimismo y la describió como un avance trascendental hacia la modernización del régimen jurídico inmobiliario dominicano, señalando específicamente que la formalización de los contratos por escrito, la limitación de los aumentos arbitrarios y la creación de mecanismos eficaces de solución de conflictos configuran un entorno más favorable tanto para los propietarios que deseen invertir como para los ciudadanos que buscan alquilar un espacio para vivir o emprender.
La abogada inmobiliaria Jacqueline Echenique, CEO del Echenique Group y Secretaria de la Junta Directiva de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), en su artículo publicado en El Inmobiliario en septiembre de 2025, celebra que el mercado inmobiliario dominicano necesitaba con urgencia esta actualización para dinamizar aún más las inversiones, y destaca como especialmente valioso que finalmente existan límites claros para los depósitos que protegen al inquilino sin desproteger al propietario. También subraya que la seguridad jurídica, más que un principio, es la llave maestra que sostiene cada inversión inmobiliaria.
La firma corporatelawdr.com, en su análisis de noviembre de 2025, destaca especialmente el Artículo 40 sobre la competencia diferenciada para alquileres comerciales, señalando que anteriormente las disputas comerciales relacionadas con alquileres no siempre eran tratadas por jueces con especialización en el área, lo que dificultaba la resolución de conflictos. Eso ha cambiado con la nueva ley.
Las falencias de la Ley 85-25: lo que dicen quienes la cuestionan
Ninguna ley sale perfecta del Congreso, y la 85-25 ha recibido señalamientos serios de varios juristas y abogados litigantes.
El vacío en las sanciones por desalojo ilegal: el artículo que remite a una ley inconstitucional
Esta es la crítica más grave y tiene respaldo en una sentencia del Tribunal Constitucional. El artículo 49 de la Ley 85-25 establece que quienes realicen desalojos sin las formalidades debidas serán sancionados conforme a la Ley 396-19.
El problema, como señala el análisis publicado por el abogado Gabriel Brugal en E3 Noticias en e3noticias.com en septiembre de 2025, es que el Tribunal Constitucional dominicano declaró inconstitucional la Ley 396-19 mediante la sentencia TC/0743-25 del 4 de septiembre de 2025, apenas semanas después de promulgarse la Ley 85-25.
Esto significa que la sanción para quien realice un desalojo ilegal remite a una norma que ya no tiene vigencia constitucional. La prohibición existe en el papel, pero la consecuencia penal para quien la viole quedó en el vacío. Si el legislador no corrige esto, el artículo 49 puede convertirse en letra muerta.
La paradoja del desalojo rápido que la apelación suspende
Esta es la contradicción procesal más señalada por los abogados litigantes. La nueva ley de alquileres promete celeridad en los desahucios: proceso en dos audiencias, sentencia en 30 días, ejecución inmediata. Pero como el mismo abogado Brugal apunta en su análisis en E3 Noticias, la consecuencia es paradójica: la ley proclama celeridad, pero la apelación suspensiva neutraliza la efectividad del desalojo rápido.
El inquilino condenado puede consignar el duplo del monto ante el Colector de Rentas Internas y suspender la ejecución, lo que en la práctica puede prolongar su estadía por meses mientras se tramita la apelación. Brugal concluye que mientras esta incoherencia subsista, la rapidez procesal seguirá siendo más promesa legislativa que realidad judicial.
La inconsistencia con el Código Civil en gastos legales
La abogada Echenique, en su artículo en El Inmobiliario, señala que la obligación de dividir los gastos legales entre ambas partes contradice el artículo 1593 del Código Civil, que establece que los gastos de los actos son de cargo del comprador o contratante.
Esa inconsistencia normativa, también documentada en el análisis de E3 Noticias que precisa que la Ley 85-25 es norma especial y tendría prevalencia sobre la norma general del Código Civil, generará debates interpretativos en los tribunales hasta que haya jurisprudencia consolidada. Mientras tanto, los contratos que se firmen pueden ser objeto de disputas sobre este punto.
El artículo 53 y la ambigüedad sobre contratos anteriores
El licenciado Romeo Trujillo Arias, en su análisis publicado en El Nuevo Diario en octubre de 2025, identifica una redacción confusa que puede convertirse en fuente de conflictos. El artículo 53 establece que los procesos ya en instrucción o estado de fallo continúan bajo la ley anterior, pero no dice nada claro sobre qué ocurre con contratos vigentes cuyos conflictos aún no han llegado a los tribunales.
Trujillo Arias advierte que por el principio de ultractividad y la teoría de los derechos adquiridos, los contratos pactados antes de la nueva ley deberían conocerse bajo las normas vigentes al momento de su materialización, pero que la redacción errónea y confusa del artículo 53 deja esa interpretación a la discreción de los jueces.
El tope del 10% y los años de alta inflación
Varios analistas del sector han señalado que en períodos de inflación alta, un tope del 10% puede quedar por debajo del incremento real en los costos de mantenimiento, impuestos y servicios del inmueble, erosionando el rendimiento real del propietario. La ley no vincula el reajuste máximo al índice de inflación publicado por el Banco Central, lo que puede crear tensiones en el mercado en períodos de inestabilidad de precios.
La ausencia de un reglamento de aplicación
A varios meses de su promulgación, la nueva ley de alquileres aún no cuenta con un reglamento de aplicación que aclare los detalles operativos: cómo funciona exactamente el registro del contrato ante el Ministerio de Vivienda, cuál es el procedimiento específico para el depósito bancario, y cómo se articulan las normas transitorias para contratos anteriores. La guía completa de El Inmobiliario, actualizada en enero de 2026, señala que muchas de estas operativas están pendientes de regulación reglamentaria.
Nueva Ley de alquileres: Lo que esto significa para ti como comprador o inversionista
Si estás considerando comprar un apartamento en República Dominicana para rentarlo, la Ley 85-25 cambia el escenario en tu favor en varios sentidos. El proceso de desalojo ante impago es más predecible y más rápido que bajo el marco anterior. El contrato escrito obligatorio te da respaldo documental sólido. El marco general es más formal y transparente, lo que hace el mercado de renta más atractivo para el inversionista serio.
Pero también debes tener en cuenta los vacíos que la ley aún tiene: la ejecución puede complicarse por la apelación suspensiva, el artículo sobre sanciones remite a una ley inconstitucional, y el reglamento de aplicación todavía no ha sido publicado. Entrar al mercado de renta hoy exige entender esas limitaciones y estructurar bien los contratos desde el principio.
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